Expertise immobilière

EXPERTISE ET EXPERT

On peut lire dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (CEEI) :
«Le terme «Expertise» correspond à la prestation d’un expert répondant aux qualifications ci-dessous. L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.»

Pour cela, il doit à minima être soit diplômé de l’enseignement supérieur spécifique à sa discipline, soit avoir une expérience professionnelle d’au moins sept ans dans le secteur immobilier et au moins quatre en évaluation.

Il est de plus compétent dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, concourant à son travail d’expertise.

L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer de manière précise la valeur vénale d’un bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur marchande à un moment donné. Simplement, combien au moment de l’expertise, le bien pourrait être cédé dans le cadre d’une vente amiable en fonction de différents critères :

Propres au bien lui-même

  • Type de construction, matériaux utilisés,
  • Surface du bien,
  • Etat d’entretien,
  • Situation urbanistique,
  • Situation juridique, etc.

Extérieurs au bien

  • Situation économique générale,
  • Situation du marché,
  • Situation fiscale et législative,
  • Absence de facteurs de convenance personnelle,
  • Publicité suffisante réalisée, etc.

POURQUOI FAIRE UNE EXPERTISE

L’expertise est un dispositif d’aide à la décision (fiscale, successorale…). Elle permet de garantir un prix juste et précis pour un bien donné à un instant t en tenant compte de nombreux paramètres variables qui ont un impact direct sur ce prix. L’expertise réalisée par un expert neutre et indépendant garantit ainsi l’évaluation légitime sans conflit d’intérêt ou influences notamment mercantiles.

L’AUDIT EN ACCESSIBILITE HANDICAPES

La loi sur le handicap et l’égalité des chances du 11 février 2005 impose aux Etablissements Recevant du Public (ERP), toutes catégories confondues, et également à toutes les Installations Ouvertes au Public (IOP), à se conformer à de nouvelles exigences pour l’accessibilité des personnes handicapées avant la date butoir du 1er janvier 2015, la voirie étant aussi concernée.

Afin d’adapter le cadre légal issu de cette loi, une loi du 10 juillet 2014 a habilité le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance notamment sur la mise en accessibilité des ERP et des bâtiments d’habitations. Cette ordonnance publiée le 27 septembre 2014, prévoit, pour les propriétaires ou exploitants d’un ERP qui ne peuvent respecter la date du 1er janvier 2015, de pouvoir bénéficier d’un délai supplémentaire afin de réaliser les travaux de mise aux normes.

Pour cela, ils devront dans le délai d’un an, déposer un Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’AP) en préfecture. Pour les bâtiments existants, la loi impose la réalisation d’un diagnostic (selon la catégorie d’ERP) d’accessibilité des personnes handicapées.

L’audit consiste à réaliser ce diagnostic complet qui permettra :

  • De dresser une liste des non conformités, faire l’état des lieux de l’existant
  • De réaliser des préconisations pour la mise en conformité
  • D’estimer les travaux et aménagements nécessaires
  • D’assurer un suivi concernant l’analyse des solutions techniques proposées
  • D’assurer un suivi sur les éventuelles demandes de dérogation
  • D’assurer un suivi sur la mise en place de l’Ad’AP

Nos Prestations

VENTE / ACHAT IMMOBILIER

Un expert, extérieur à la transaction, garantit l’indépendance et l’impartialité du travail réalisé sans influence mercantile.

Ainsi, le vendeur connaît la valeur marchande réelle de son bien. Il vend dans de meilleures conditions et surtout dans un délai raisonnable.

L’acquéreur sécurise son achat, étant assuré de ne pas investir dans un bien surévalué.

SUCCESSION DONATION PARTAGE

Période toujours difficile, nos experts vous accompagnent et vous conseillent dans les démarches compliquées et fastidieuses à accomplir. Ils vous orientent dans le dédale des dispositions fiscales pour établir votre déclaration.

Déterminer avec précision le patrimoine immobilier vous permet d’éviter un éventuel redressement fiscal ou des conflits familiaux lorsqu’il y a indivision, partage ou calcul de soult.

LIQUIDATION DE COMMUNAUTE

Nos experts sont neutres et permettent d’apaiser les conflits souvent importants survenant lors d’un divorce ou d’une séparation. Il s’agit alors de faire les comptes au plus juste entre les conjoints :

  • Expertiser l’immobilier en valeur vénale et locative,
  • Calculer éventuellement une indemnité d’occupation ou une soult, etc.
Réaliser une expertise contradictoire, en présence des deux parties, la rend opposable en justice si besoin. En cas de changement de régime matrimonial, l’expertise peut s’avérer nécessaire également.

IMPÔT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE

Nos experts vous conseillent et vous apportent la rigueur indispensable pour déterminer votre patrimoine immobilier (valeur vénale, exonérations possibles, charges à retenir,...). Celui-ci représente l’enjeu majeur de votre déclaration d’ISF. L’expertise permet ainsi :

  • En amont de votre déclaration, de justifier votre chiffrage : le rapport complet d’un professionnel indépendant vous évitera toute contestation ou litige avec l’Administration fiscale.
  • En cas de redressement fiscal, de pouvoir être accompagné par un professionnel agrée qui vous aidera à vous défendre.

OBTENTION DE PRÊT

Que ce soit un prêt classique, un prêt relais, un gage, un crédit-bail ou une vente à réméré, nos experts pourront, grâce à leur étude complète du bien et de sa valeur vous sécuriser sur votre choix ainsi que les tiers liés à l’opération (banques notamment).

Les organismes financiers demandent d’ailleurs de plus en plus une expertise faite par un expert indépendant avant de vous accorder un prêt. Ils suivent en cela une directive européenne (n°2014/17/EU) sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.

LITIGES ADMINISTRATIFS

La préemption urbaine, l’expropriation sont des procédures complexes qui permettent à une personne publique (Communes, Etat…) de contraindre une personne privée à lui vendre son bien immobilier soit en priorité, soit contre son gré.

Nos experts vous aideront (conseilleront) dans ces méandres administratifs afin d’obtenir la juste valeur de votre bien et d’éviter ainsi des pertes financières importantes.

IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET COMMERCES

Dans la vie de votre société, vous pouvez avoir besoin d’une évaluation précise de votre patrimoine (fonds et mur commerciaux, bureaux, locaux industriels) afin de réaliser une fusion, un apport ou un rachat, ou encore de réévaluer l’actif pour votre bilan.

Nos experts assurant ce suivi vous font gagner du temps et de l’argent.

De même, dans le cadre des baux commerciaux, les lois sont bien définies et strictes. Nous pouvons vous conseiller dans la fixation d’un loyer de renouvellement, dans une procédure de déplafonnement de loyer ou pour déterminer une indemnité d’éviction.

AUDIT EN ACCESSIBILITE HANDICAPES DANS LES ERP

Les nouvelles normes d’accessibilités pour tous les Etablissements Recevant du Public sont obligatoires à compter du 1er janvier 2015. ETES-VOUS PRÊTS ?

La mission de nos experts est de vous accompagner dans cette démarche en vous fournissant une étude et un rapport de qualité. Cela vous permettra d’établir un échéancier de travaux afin de rendre accessibles les bâtiments concernés aux personnes souffrant de handicaps, de répondre aux exigences réglementaires et d’obtenir un délai supplémentaire grâce à la mise en place d’un Agenda d’Accessibilité programmée (Ad’AP).

En cas de non-respect des prescriptions édictées par la loi de 2005, les sanctions maximales prévues sont lourdes de conséquences :

  • Fermeture de l’ERP,
  • Amende de 45.000 €,
  • Interdiction d’exercice et peine d’emprisonnement en cas de récidive, notamment.

GAGNEZ DU TEMPS, DE L’ARGENT ET EVITEZ-VOUS D’EVENTUELS PROCEDURES ET PLAINTES : Nos experts géreront pour vous ce dossier.

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